대법 "법인 명의 주택, 대표이사가 실거주했다면 계약갱신권 행사 불가"

대법, 임대업 회사가 중소기업 법인 상대로 제기한 건물인도 소송서 원고승소 판결 지난달 14일 확정

대법 "주택임대차보호법이 정한 '직원', 대표이사·사내이사 제외한 사람 의미한다고 봐야"

중소기업 법인, 보증금 2억원에 임대료 월 1500만원 조건으로 서울 용산구 아파트 임대차계약

해당 아파트, 법인 대표이사가 배우자와 함께 신혼집으로 사용

서울 서초구 대법원 전경.ⓒ데일리안 황기현 기자

중소기업 법인 명의로 빌린 주거용 건물의 실거주 임차인이 법인 대표이사라면 주택임대차보호법상 계약 갱신청구권을 행사할 수 없다는 대법원 판단이 나왔다.

10일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 지난달 14일 임대인 A사가 임차인 B사를 상대로 제기한 건물인도 소송 상고심에서 원심의 원고승소 판결을 확정했다.

부동산 임대업 회사인 A사는 지난 2019년 12월부터 2021년 12월까지 서울 용산구의 한 아파트에 대해 보증금 2억원에 임대료 월 1500만원 조건으로 중소기업 B사 법인을 임차인으로 하는 임대차계약을 맺었다. 해당 아파트는 법인 대표이사가 배우자와 함께 신혼집으로 사용한 것으로 조사됐다.

계약 종료일이 다가오며 A사가 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 표시하자 B사는 이에 맞서 계약갱신 요구권을 행사했다.

주택임대차보호법은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있다. 임대차보호법 3조3항에 따라 '중소기업 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때'에도 갱신요구권을 행사할 수 있다.

A사는 B사의 갱신청구권 행사가 부당하다며 2021년 11월 B사를 상대로 건물을 비우라는 민사소송을 제기했다. A사는 "부동산의 실제 거주자가 법인의 대표이사 직위에 있었던 사람"이라며 "법인의 직원이라고 할 수 없기 때문"이라고 주장했다.

재판의 쟁점은 법에 적힌 '직원'이 대표이사를 비롯한 임원들도 포함하는지였다. 1심은 포함한다고 보고 갱신요구권을 행사할 수 있다고 본 반면, 2심은 '직원'에 임원은 포함되지 않는 것으로 봐야 한다며 건물을 비워주라고 판결했다.

B사는 2심 판결에 불복했으나 대법원은 "주택임대차보호법 3조 3항에 정한 '직원'은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서상 대표이사·사내이사를 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"며 상고를 기각했다.

대법원은 다만 임대차보호법을 적용하기 위해 '주거용 임차'에 해당하는지 판단할 때 "직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 거주하면 족하고, 업무 관련성, 임대료 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 항소심 판결에 일부 오류가 있다고 지적했다.