‘내 집 마련’ 장벽 더 높아지네…하반기 ‘스트레스 DSR 3단계’ 예고

금융당국, 가계대출 관리 위해 7월 대출 규제 강화

돈줄 옥죄기에 부동산 시장 침체 우려…수요 위축에 거래량 ‘뚝’

“대출 막차 수요 움직임 나타날 수도…규제 속도조절 필요”

올해 하반기부터 강화되는 대출 규제로 인해 부동산 시장 냉각기가 지속될 전망이다. 대출 한도가 대폭 축소돼 주택 매매 장벽이 높아지면서다.ⓒ뉴시스

올해 하반기부터 강화되는 대출 규제로 인해 부동산 시장 냉각기가 지속될 전망이다. 대출 한도가 대폭 축소돼 주택 매매 장벽이 높아지면서다.

이 때문에 본격적인 규제 시행 전 대출 막차 수요가 한꺼번에 몰리는 등의 움직임마저 예상된다. 이런 가운데 부동산 시장 상황을 고려해 대출 규제 속도 조절이 필요하다는 목소리도 커지고 있다.

5일 금융당국에 따르면 오는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행된다. 세부적인 내용은 올해 4~5월 발표될 예정이다.

정부는 불어나는 가계대출 관리를 위해 지난해부터 단계별로 스트레스 DSR을 도입했다.

차주의 상환능력을 심사할 때 은행권 주택담보대출, 신용대출, 제2금융권 주택담보대출 금리에 가산금리인 스트레스 금리를 더해 대출 한도를 줄이는 방식으로 작동한다.

지난해 9월 2단계가 스트레스 DSR 2단계가 시행되면서 0.75%p의 가산금리가 적용됐고 3단계 시행 시 가산금리는 1.50%p로 확대돼 대출 한도가 줄어들게 된다.

예컨대 연봉 1억원의 차주가 30년 만기 분할상환의 조건으로 주담대를 받을 경우 규제 2단계에선 최대 6억400만원을 대출받을 수 있지만 3단계 시행 후에는 5억5600만원으로 대폭 낮아진다.

이에 따라 주택 매매를 고민하는 수요자들은 상반기 중 움직일 것이라는 관측이 크다. 실제로 지난해 9월 DSR 2단계 실행 직전인 7~8월 부동산 거래가 몰린 바 있다.

연말에 대출 취급을 중단했던 은행권에서 연초 가계대출 총량이 리셋되자 금리를 낮추는 등 대출 영업에 나서고 있는 이 같은 예측에 힘을 실어준다.

서울부동산정보광장 집계를 보면 지난해 5월 5294건이던 월간 아파트 거래량은 6월 7924건, 8월 9220건, 8월 7833건으로 정점을 찍었다.

그러나 지난해 9월 이후 서울 아파트 거래량은 같은 달 3169건, 10월 3817건, 11월 3359건, 12월 3094건 등 부진한 모습을 보였다.

서울 아파트값도 한국부동산원에 따르면 같은 시기 상승세가 둔화되다 1월 3주 기준으로 4주 연속 보합(0.00%)세를 유지 중이다. 전국 아파트값의 경우 10주 연속 마이너스를 기록하고 있다.

이 같은 흐름을 고려하면 스트레스 DSR 3단계가 본격 시작되는 하반기에는 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워지고 부동산 시장 침체도 한층 더 깊어질 가능성이 높다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “부동산 시장이 관망세를 보이고 있고 정치·경제적 불확실성이 커진 상황에 대출 규제까지 강화되면 부동산 거래시장에 영향이 있을 수밖에 없다”며 “스트레스 DSR 3단계로 대출 금액에 대한 제한이 생기면서 주택 매매 수요가 줄어드는 요인이 된다”고 설명했다.

그러면서 “특히 지방의 경우 지역경제가 전반적으로 좋지 않은 상황에서 돈줄을 옥죄는 규제는 더 큰 파장을 일으킬 수 있다”며 “가계부채 관리를 위한 방안으로 대출 규제가 이뤄지고 있지만, 이미 부동산 시장의 전반적인 수요가 위축돼 있기 때문에 현 상황을 복합적으로 판단하고 속도 조절을 할 필요가 있다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 업계 전문가는 “하반기 대출 규제를 앞두고 대출 수요가 급증하는 움직임이 나타날 수 있다”며 “이에 따른 부동산 시장의 여파도 주시해야할 것”이라고 말했다.