규제 확 풀린 오피스텔, 비아파트 외면 속 민간 공급 활성화 ‘의문’

서울시, 오피스텔 발코니 창호 설치 규제 삭제

바닥난방 전면 허용 등 규제 줄줄이 완화

비아파트 침체 지속…투자수요도 시들

“양도세 면제 등 수요 진작책 없이 공급 효과 제한적”

서울시가 오피스텔 발코니 창호 설치 제한을 없애기로 했다.ⓒ뉴시스

서울시가 오피스텔 발코니 창호 설치 제한을 없애기로 했다. 앞서 정부가 지난해 오피스텔 바닥난방 규제를 폐지한 데 이어 관련 규제가 대폭 완화되는 것이다.

주택 공급 부족 우려가 지속되는 만큼 관련 규제를 풀어 공급을 확대하겠단 복안인데 전세사기 여파로 비아파트에 대한 수요자들의 관심이 시들해진 상황이라 실질적인 효과를 거둘 수 있을지는 의문이다.

21일 관련업계 등에 따르면 서울시는 최근 속도감 있게 추진 중인 부동산 관련 규제 철폐 작업의 일환으로 오피스텔 발코니 설치 기준을 즉시 폐지하기로 했다.

건축법상 업무시설로 분류되는 오피스텔은 그간 발코니 설치가 제한된 바 있다. 지난해 2월 국토교통부가 ‘오피스텔 건축기준’을 개정해 발코니 설치를 전면 허용한 데 이어 같은 해 5월 서울시는 발코니 유효 폭을 0.8m 이상으로 계획하도록 하고 발코니 외측 창호 설치를 제한하는 설치 기준을 마련한 바 있다.

규제 문턱을 낮췄음에도 설계 유연성을 제한하고 공간 배분의 비효율성을 야기한다는 현장의 목소리가 이어지면서 시는 관련 규제를 아예 없애버린 것이다.

이번 조치로 오피스텔 발코니 외측 창호 설치가 가능해지는 것은 물론, 발코니 설치 허용 범위(지상 3~20층)도 완화됐다. 발코니 유효폭 기준도 사라졌다. 다만 아파트 발코니와 달리 확장 등 구조변경은 불가하고 발코니 본연의 목적으로만 설치해야 한단 규정을 달았다.

지난해 말 국토부는 오피스텔의 바닥 난방 면적 제한을 폐지했다. 종전에는 오피스텔은 전용 120㎡를 초과하면 바닥난방 설치가 불가능했으나 지난해 말 개정 건축기준 고시 이후 건축허가를 받은 오피스텔부터는 가능해졌다.

서울시는 이번 조치로 오피스텔 공급을 앞당기는 효과를 거둘 것으로 기대한다.

민간의 오피스텔 건축계획 시 자율성이 확대되는 만큼 자유롭고 다양한 평면 설계가 가능해질 거란 구상이다. 민간의 다양한 발코니 계획을 유도해 소규모 주거용 오피스텔 공급도 확대한단 목표다.

현재 오피스텔 시장은 전세사기 여파가 지속되면서 침체를 벗어나지 못하고 있다. 전세의 월세화가 지속되면서 월세 상승으로 일부 수익률이 개선되는 모습이지만 임차 수요의 비아파트 기피가 짙어 투자 수요의 관심이 완전히 살아나지 않은 상태다.

부동산플래닛에 따르면 올 1월 전국 오피스텔 거래량은 2577건으로 한 달 전보다 36.7% 줄었다. 거래금액은 5549억원으로 같은 기준 41.4% 축소됐다. 다만 소형 오피스텔을 중심으로 투자수요가 제한적으로 회복되면서 1년 전 대비 거래량은 20.8%, 거래금액은 40.6% 늘어난 것으로 파악됐다.

전문가들은 장기적으로 민간 오피스텔 공급이 활발해지려면 투자수요를 끌어당길 만한 유인책이 더 필요하다고 입을 모은다. 매수 심리가 쪼그라든 상태에서 공급 여건을 개선시키는 것만으론 실효성을 거두기 힘들다는 평가다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수 “정부나 서울시는 계속해서 공급 측면에서 규제 완화를 추진하고 있다”며 “핵심은 그렇게 지은 오피스텔을 살 사람이 있느냐는 것으로 수요를 고려하지 않은 공급 정책은 아무 의미가 없다”고 말했다.

그러면서 “오피스텔을 실거주 목적으로 사는 사람은 거의 없고 대부분은 투자 목적으로 매입하는 상품인데 투자 수요가 오피스텔을 사려고 하면 가장 걸리는 게 세금 문제”라며 “나중에 오피스텔을 매도하려고 할 때 양도세가 발목을 잡기 때문에 시장이 살아나기까지 주택 수 면제를 시켜서 세 부담을 덜어줘야 한다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “과거에는 오피스텔을 사서 임대를 놓다가 나중에 팔아서 약간의 시세 차익을 남긴다거나 노후 대비용으로 사는 게 가능했다”며 “각종 규제가 사라지면 당연히 좋지만 지금은 비아파트 시장이 너무 위축된 상황이어서 이런 것만으로 민간이 오피스텔을 짓지 않는다”고 설명했다.