뜨거운 ‘토허제’ vs 싸늘한 ‘미분양관리지역’…짙어지는 양극화 그림자

강남3구·용산구, 압여목성 등 토허제에도 수요 증가

평택·이천·속초·광양·경주, 낙인 효과…주택 재고↑

“똘똘한 한 채 현상으로 쏠림 지속…지방서도 ‘강남’”

지역별 부동산 시장 온도 차가 커지면서 규제 처방이 다르게 내려지고 있지만 효과는 미미하다. 서울은 부동산 시장의 수요를 억제하기 위한 규제 방안에도 수요 쏠림 현상이 관찰되고 있는 반면 미분양 딱지가 붙은 수도권 외곽과 지방은 오히려 침체가 깊어지는 분위기다.ⓒ연합뉴스

지역별 부동산 시장 온도 차가 커지면서 규제 처방이 다르게 내려지고 있지만 효과는 미미하다. 서울은 부동산 시장의 수요를 억제하기 위한 규제 방안에도 수요 쏠림 현상이 관찰되고 있는 반면 미분양 딱지가 붙은 수도권 외곽과 지방은 오히려 침체가 깊어지는 분위기다.

부동산 시장에서 똘똘한 한 채에 대한 수요가 지속되는 한 이같은 양극화 현상은 해소가 어려울 것이라는 진단이 나온다.

15일 관련업계에 따르면 서울시가 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 내 전체 아파트에 대해 토지거래허가구역(토허제)를 확대 재지정한 이후 해당 지역 내에서 규제를 피해 빌라와 오피스텔 등 비아파트를 매수하거나 아파트 경매 매물에 투자 수요가 몰리는 현상이 관측되고 있다.

실제로 토허제 적용 지역 내 주택 거래 건수는 지속적으로 확대되고 있다. 황희 의원(더불어민주당)이 서울시로부터 제출받은 자료에 따르면 2020년부터 올해 3월까지 토허제 지역 내 거래 건수가 꾸준히 증가한 것으로 나타났다.

지난 2020년 707건에서 2021년 1669건, 2022년 1399건을 기록했다가 2023년 3389건에서 지난해 4490건으로 증가했다.

경매 건수도 증가하는 추세다. 지지옥션에 따르면 지난달 24일부터 이달 10일까지 토허제 구역에서 발생한 매물의 낙찰가율을 조사한 결과, 평균 102.9%로 집계됐다. 감정가보다도 더 높은 가격에 팔린 셈이다.

서울시는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담동(잠·삼·대·청)에 대한 토허제를 풀었다가 집값이 과열 양상을 보이자 한 달여 만인 지난달 24일 강남3구와 용산구로 확대 재지정한 바 있다.

이어 오는 26일 토허제 구역 지정 만료를 앞두고 있던 압구정·여의도·목동·성수동(압·여·목·성)에 대한 규제도 내년 4월 26일까지로 1년 더 연장됐다.

이는 서울 상급지를 중심으로 부동산 시장의 과열을 막기 위한 조치였지만 규제를 피해 해당 지역으로 진입하려는 시도는 지속되고 있는 것이다. 토허제가 서울 강남권 등으로 몰리는 수요를 누르기 위한 규제 카드이지만 오히려 정부와 서울시가 찍어준 투자처라는 인식이 확산되고 있는 셈이다.

반면 수도권 외곽과 지방에서는 미분양 낙인 효과가 커지는 분위기다. 전국에서 미분양관리지역으로 선정된 곳은 경기 평택시와 이천시, 강원 속초시, 전남 광양시, 경북 경주시 등이다.

광양시와 경주시는 지난 2023년 2월부터, 이천시와 속초시는 각각 지난해 8월과 9월부터 미분양관리지역으로 지정된 상태고 평택시는 올해 3월 선정됐다.

미분양관리지역은 기본적으로 미분양 주택 수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 주택 수가 2% 이상일 때 선정된다.

일단 지정되면 분양(PF)보증 발급 시 사전심사를 받아야 한다. 이미 재고가 넘치고 있는 곳들인 만큼 신규 분양을 제한하겠다는 조치이지만 오히려 낙인 효과로 수요자들의 발길을 돌리게 하면서 미분양 해소에 걸림돌이 될 수 있다는 우려 섞인 시선이 존재한다.

토허제가 규제카드 임에도 투자처 인증 효과가 나타나는 것과는 정반대로 미분양관리지역은 공급관리 조치임에도 오히려 투자 회피 지역으로 낙인 찍히는 역효과가 나고 있는 셈이다. 지역별로 부동산 시장이 양극화를 넘어 초양극화 추세로 가고 있어 이같은 양상은 올해도 지속될 것이라는 예상이 나온다.

심형석 우대빵연구소 소장(美IAU 교수)는 “예전엔 서울의 똘똘한 한 채로 몰리는 수요가 수도권에 한정돼 있었는데 요즘은 전국 단위로 확산되는 추세”라며 “다주택자에 대한 규제가 예상되자 지방에 계신 분들도 최근에는 소유 중인 집을 팔고 강남 주택을 매수하는 움직임을 보이고 있다”고 진단했다.

그러면서 “토허제 지정으로 실거래 의무가 있긴 하지만 앞으로도 강남 등 서울 쏠림 현상은 심화될 것”이라고 내다봤다.