[기고] 설민호 변호사, 상가 계약서에 숨겨진 함정

권리금, 갱신 거절, 원상복구 조항 꼼꼼히 살펴야

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자영업을 준비 중인 A씨는 큰맘 먹고 상가 임대차 계약을 체결했습니다.

권리금으로 수천만 원을 지급했고, 인테리어에도 큰 비용을 썼습니다.

하지만 5년 뒤, 건물주는 계약 갱신을 거절하며 “직접 쓰겠다”는 말만 남기고 나가달라고 통보했습니다.

A씨는 과연 보호받을 수 있을까요?

1. 권리금 회수 기회, 건물주가 막을 수 없다?

상가건물 임대차 보호법 제10조의 4에 따라, 임차인은 계약 종료 전 6개월부터 권리금 회수를 위한 새 임차인 주선을 할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

하지만 임대인이 '직접 영업할 계획이 있다'는 명목으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절할 경우, 임차인은 이를 받아들여야 할까요?

-아닙니다.

임대인은 직접 상가를 사용하려는 경우에도 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하여서는 아니 되며, 만약 거절하게 되면 임차인에게 권리금 상당의 손해금을 지급하여야 합니다.

심지어 최근 대법원 판례는 임대인이 직접 사용의사를 밝혀 임차인이 신규임차인 물색을 중단한 경우에도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 임차인에게 손해배상청구권을 인정한 바 있습니다

(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다 284226)

2. 계약갱신 요구권은 언제까지 유효할까?

임차인은 총 10년까지 상가 임대차 계약에 따른 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다(제10조 제2항).

임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 다만 특별한 사정(예: 3기 차임 연체, 동의 없는 전대 등)이 있는 경우에만 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.

그렇다면 임대인이 직접 영업할 목적으로 사용할 경우에는 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있을까요?

-아닙니다.

주택 임대차의 경우 임대인(임대인의 직계 존속, 직계비속 포함)이 직접 거주하려는 경우 갱신을 거절할 수 있는 법률 근거 조항이 존재하지만, 상가 임대차법에는 이와 같은 규정이 존재하지 않기 때문이지요.

간혹 갱신 거절이 가능하다는 글이 있는데, 이는 법 제10조 제1항 단서 제8호를 잘못 이해한 결과라고 봐야 합니다.

3. '원상복구 의무'는 어디까지가 정당할까?

대부분의 상가임대차 계약서에는 ‘임대차 종료 시 원상복구’ 조항이 삽입되어 있습니다.

법원은 인테리어의 성격, 임대인의 동의 여부, 영업상 필요 등을 고려해 지나친 원상복구 요구는 인정되지 않는다고 판단하는 경우도 있습니다.

또한 전 임차인이 사용하던 건물을 그대로 인도받아 건물을 사용한 경우, 현 임차인이 직접 시설을 설치하지 않은 부분까지도 원상회복의무가 있을까요?

역시 답은 명확하지 않고 대법원 역시 구체적 사안에 따라 달리 판단하고 있습니다.

진리의 케이스 바이 케이스일 수 밖에 없는 것이지요.

4. 결론

상가 계약은 단순한 임대차 이상의 법률 관계가 얽혀 있습니다.

권리금 회수, 갱신 청구 및 갱신 거절 사유, 원상 복구 등 핵심 조항들은 임차인의 생존과 재산권에 직결될 수 있는 문제인 만큼 계약서 작성 단계부터 꼼꼼한 법률 검토가 필요합니다.

짧은 조항 하나가 수 천만 원의 차이를 만들 수 있습니다.

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