재건축 기간 확 당겨진다는데…속도 빨라져도 ‘산 넘어 산’

정비사업 활성화 ‘재건축 패스트트랙법’ 5월부터 본격화

6월 4일부터 안전진단 없이도 재건축 추진 가능

경기 침체·공사비·정책 변동성 등 정비사업 과제 산적

오늘(1일)부터 재건축 조합설립을 위한 주민 동의율 요건이 완화된다.ⓒ데일리안DB

오늘(1일)부터 재건축 조합설립을 위한 주민 동의율 요건이 완화된다. 다음 달부터는 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있고 정비구역 지정 전에도 추진위를 꾸릴 수 있다.

정비사업 활성화를 위한 정부의 각종 조치가 본격 시행되면서 재건축 사업성 제고는 물론 조합 업무도 용이해질 전망이다.

하지만 부동산경기 침체, 공사비 급등, 6·3 조기대선 이후 정책 변화 등 변수를 고려하면 실제 체감효과는 크지 않을 거란 전망이 나온다.

1일 정비업계 등에 따르면 이날부터 시행되는 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정안에 따라 재건축 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의율 요건이 종전 75%에서 70%로, 토지 면적은 전체의 3/4에서 70%로 각각 완화된다.

정비계획 수립 때 분담금 추산 절차도 간소화돼 비용이 절감될 전망이다. 당초 정비계획은 토지등소유자 각각의 분담금 추산액과 산출근거를 반드시 포함해야 했으나 앞으로는 토지등소유자 대표 유형에 대해서만 분담금과 산출근거를 추산하면 된다.

건축물의 용도 제한도 폐지된다. 그동안은 주택 및 부대복리시설 외에는 준주거·상업지역에 한해 오피스텔만 공급할 수 있었다. 하지만 용도 제한이 사라지면서 다양한 형태의 복합시설 등 건축물을 지을 수 있게 된다.

내달부터는 도정법 개정안의 핵심으로 꼽히는 안전진단 완화, 일명 ‘재건축 패스트트랙’이 시행을 앞두고 있다.

안전진단은 재건축의 첫 관문으로 통한다. 정부가 안전진단 문턱을 낮추긴 했으나, 여전히 안전진단에서 위험성을 인정받아 D등급 이하를 받지 못하면 사업 추진이 불가능하다. 패스트트랙이 시행되면 재건축에 우선 착수한 뒤 사업시행인가 전까지만 통과하면 된다.

또 정비구역 지정 이전에도 재건축추진위원회 구성이 가능해 본격적인 사업 추진에 앞서 사전 작업이 가능해진다.

이 같은 규제 완화를 통해 국토교통부는 통상 10년 이상 내다봐야 하는 재건축 사업기간이 3년 이상 대폭 단축될 것으로 내다본다. 재건축을 앞둔 노후 단지에는 분명한 수혜인 셈이다.

하지만 실제 사업속도는 기대만큼 빠르지 않을 거라는 게 업계의 중론이다. 부동산경기 침체가 장기화하는 데다 공사비·인건비 급등으로 재건축 비용 부담이 늘었기 때문이다.

여기에 내달 3일 치러질 조기 대선 이후 부동산 정책 방향성이 기존과 달라질 수 있단 점도 변수로 작용한다. 사업 활성화를 뒷받침할 재건축 특례법, 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지법 등이 사실상 무산될 가능성이 커 반쪽짜리 규제 완화에 그칠 거란 우려도 적지 않다.

한 재건축조합 관계자는 “재건축을 추진할만큼 상황이 녹록지 않다”며 “실질적인 규제 완화 효과를 거두려면 안전진단뿐만 아니라 ‘재건축 대못’으로 불리는 재초환이 폐지돼야 하지만 법이 통과되길 기대하기도 어렵다”고 설명했다.

이어 “대선을 앞두고 여러 공약이 나오지만, 정권이 바뀌고 실제 부동산정책이 어떻게 달라질지 알 수 없다”며 “일부 완화 규제가 시행되지만 당장은 요동 없이 관망하자는 분위기”라고 전했다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “결국 수요가 있으면 공사비가 아무리 높고 분양가가 비싸더라도 사업이 추진되고 물량이 소화되겠지만 지금은 일종의 구조적 전환기를 맞은 상태여서 섣불리 움직이기 어렵다”며 “불안 요인들이 조금씩 해소되고 시장이 전망 가능한 범위 안으로 들어오게 되면 그때부터 움직임이 본격화할 것”이라고 진단했다.

그는 “절차가 간소화되고 사업 기간이 단축되는 등 간접적 지원도 효과가 있겠지만 결국은 개발 이익을 환수하는 부담금에 영향을 주는 요인들도 함께 움직여줘야 한다”며 “공급이 워낙 줄어 정권이 바뀌어도 재건축은 활성화할 필요가 있는데 새 정부에서 어떤 정책을 세울지 아직 알 수 없으니 심리적인 부담이 있을 수밖에 없다”고 설명했다.