인구오너스 시대의 도래에 따른 부동산, 대응전략은?

우리나라는 이제 인구오너스 시대로의 변화가 가져올 파급효과에 대하여 심각하게 고민하고 준비해야 할 시점이다.ⓒ 데일리안 홍금표 기자

이제 우리나라는 인구오너스 시대로의 변화가 가져올 파급효과에 대하여 심각하게 고민하고 준비해야 할 시점이다. 이미 지방소멸의 징조가 나타나고 있고, 국가의 소멸을 걱정하는 우리의 현실을 제대로 분석하고, 미래의 생존전략을 수립하여야 한다.

인구오너스 시대의 도래는 심각한 사회적 현상이다. 인구 오너스(demographic onus)란 생산가능 인구(15~64세)가 감소하면서 모든 분야의 성장이 지체되는 현상을 말한다. 반대의 의미를 가진 인구 보너스(demographic bonus)는 생산연령 인구가 증가하여 경제의 성장을 이끄는 현상을 뜻한다.

우리나라는 2020년 사망자 수가 출생아 수보다 많은 인구 데드크로스 발생, 초저출산 현상(합계출산율 1.3명 이하)이 23년간 지속, 7년째 0명대 출산율의 고착화 등의 현상은 이미 국가 소멸의 수준이다. 이런 현상이 지속되면 적극적인 이민정책을 통한 인구유입이나 통일 등 변화가 없다면 반전은 불가능하다.

더 큰 문제는 인구 오너스 현상이 점점 가속화되고 있다는 것이다. 인구의 감소는 재앙이다. 이로 인하여 경제 성장의 둔화, 소비의 축소, 노동력의 부족, 사회복지비용 부담의 증가 등 심각한 문제들이 발생하고, 저성장의 늪에 빠지게 된다.

우리나라의 인구오너스 시대 진입은 세계적 관심사로 회자되고 있다. 이러한 현상이 부동산시장에도 심각한 영향을 미칠 것이다.

인구감소로 수요가 감소하게 되면 우리나라 부동산가격은 폭락할 것인가? 서울의 집값은 반값이 될 것인가? 내 집을 꼭 마련해야 하는가? 등에 대한 분석을 통하여 대응전략을 마련하여야 한다.

첫째, 토지이용계획의 전면적인 수정이 이루어져야 한다. 성장시대에 도입된 국토이용계획은 우리 나라의 경제 및 사회의 성장을 뒷받침하였다. 이제는 저성장의 시대이다.

2002년 도시계획법과 국토이용관리법을 통합하여 국토계획법을 제정한 지 이제 20년이 지났다. 그동안 경제적 환경, 사회적 환경, 국토환경 등은 끊임없이 변화하였다. 국토의 토지이용계획도 이러한 변화를 수용하여 합리적으로 개편할 필요가 있다.

예를 들어 농지는 농민만이 소유할 수 있는 경자유전의 원칙을 폐기하거나, 산지의 보존중심정책을 이용위주의 정책으로 전환하는 방안 등에 대한 사회적 합의가 필요하다. 또한, 건폐율과 용적률에 대한 규정도 건폐율을 줄이고 용적률을 높이는 방향으로의 전환도 해결해야 할 과제이다.

둘째, 국토의 균형발전을 이루어야 한다는 이상을 폐기하여야 한다. 국가의 균형발전을 위하여 법과 제도를 갖추고 있지만 오히려 수도권의 편중은 심화되고, 지방은 소멸되어 가고 있다. 그동안 추진된 국가균형발전 정책은 산업과 연계가 이루어지지 않고 추진되었기 때문에 성공할 수 없었다.

이제는 선택과 집중을 통하여 해당지역에 특정 지역산업을 육성하는 방향으로 전환하여야 한다. 지역산업의 활성화는 인구의 유입을 유도하고, 양질의 교육·문화 환경을 구축하게 된다.

이로 인한 지역경제의 활성화는 지역균형발전의 원동력이 된다. 표를 의식한 전 국토의 균형발전보다는 지역경제기반을 다질 수 있는 지역산업의 육성에 초점을 두어야만 지방소멸이라는 국가적 재앙을 막을 수 있다.

셋째, 수도권과 지방, 세대 간, 주택 유형별 등의 양극화를 해소할 수 있는 대책을 마련하여야 한다. 투자자는 서울 강남권과 같은 안전한 지역으로 수요가 집중되고 있어 특정 지역의 가격만 상승시키고 있다.

인구가 감소하는 지역에서는 빈집이 늘어나고 있으며, 해당 지역의 부동산 가치는 하락하고 있다. 세대 간 부동산 자산의 양극화도 심화되고 있다. 부동산을 가진 고령층과 주택 구매력이 부족한 젊은 층의 자산 격차를 갈수록 커지고 있다.

또한, 주택 유형별로 양극화도 심화되고 있다. 아파트와 비아파트, 신축아파트와 구축 아파트 등의 양극화로 주거 선택의 폭은 좁아지고, 신축 아파트 쏠림현상 등은 주택 시장의 불균형을 심화시키고 있다. 이에 대한 장기적 대응책을 마련하여야 한다.

이외에도 가구 수의 감소에 따른 지방의 빈집문제, 부동산과 관련된 산업의 위축 등은 부동산 시장뿐만 아니라 국내 경제의 전반에 위기를 초래할 수 있기 때문에 산·학·관이 머리를 맞대고 장기적인 대책을 마련해야 할 것이다.