[文 과오 갈아엎기-③] 집값 급등에 세부담 가중…서민만 잡은 '징벌적 과세' 손질

과도한 세제 정상화 통한 부동산시장 연착륙 목표

급격한 현실화율 로드맵 수정, 2020년 수준으로 회귀

다주택자 양도세·취득세 등 개편, 주택소유주 보유 부담↓

정부가 투기수요 근절을 위해 이전 정부에서 도입한 부동산 세제 개편에 속도를 내고 있다.ⓒ뉴시스

정부가 투기수요 근절을 위해 이전 정부에서 도입한 부동산 세제 개편에 속도를 내고 있다. 최근 몇 년간 집값 급등으로 주택소유주 대부분의 세 부담이 늘어난 데다 다주택자를 옥죄는 징벌적 과세 체계를 바로잡아 급속도로 냉각하는 부동산시장을 연착륙 시키겠단 취지다.

16일 국토교통부 등에 따르면 내년 표준지 공시지가(안)는 5.92%, 표준주택 공시가격(안)은 5.95% 각각 떨어진다. 2년 연속 10%대 인상률을 기록한 공시가격 현실화율이 이처럼 마이너스 변동률을 나타낸 건 2009년 이후 14년 만이다.

정부가 글로벌 경기 침체 및 주택가격 하락 등에도 불구하고 여전히 토지 및 주택소유주에 대한 세 부담이 그대로란 지적이 이어지자 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 하향 조정한 데 따른 결과다.

이에 따라 주택소유주들의 보유 부담은 크게 줄어들 전망이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰한 보유세 시뮬레이션 결과, 11월 기준 실거래 시세 17억원인 단독주택의 내년 공시가격은 12억8010만원으로 올해(14억3520만원)보다 1억5510만원가량 떨어진다.

1주택 보유자가 80% 세액 공제를 받는다고 가정하면 내야할 보유세는 올해 372만3000원에서 312만5000원으로 감소한다. 최근 집값 하락세가 가파른 아파트·연립·빌라 등 공동주택 세 부담도 종전 대비 크게 감소할 거란 관측이 나온다.

여야는 현재 종부세 기본세율 인하(0.5~2.7%), 조정지역 2주택자 기본세율 적용, 다주택자 공제액 9억원으로 상향 조정, 공정시장가액비율 60% 수준 유지 등을 논의 중이다.ⓒ데일리안DB

다만 아직 국회 문턱을 넘지 못한 종부세 개정안과 내년도 공정시장가액비율이 어떻게 결정될지 미지수여서 실제 시장에서 체감하는 효과는 달라질 수 있다. 여야는 현재 종부세 기본세율 인하(0.5~2.7%), 조정지역 2주택자 기본세율 적용, 다주택자 공제액 9억원으로 상향 조정, 공정시장가액비율 60% 수준 유지 등을 논의 중이다.

현행 다주택자는 주택수에 따라 최대 6.0%의 중과세율이 적용돼 다주택자 범위를 조정하는데 관심이 쏠린다. 여야는 조정대상지역 여부와 관계없이 3주택 이상으로 다주택자 범위를 조정하고, 3주택 이상도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 개정안에 합의한 바 있다.

다주택자에 대한 세제도 완화한다. 현 정부 출범 직후 다주택자에 대한 양도소득세 중과 한시적 배제 조치가 이뤄진 바 있다. 주택을 2년 이상 보유하고 지난 5월 10일 이후 잔금을 치르거나 등기 이전을 한 다주택자는 1년간 중과 배제 혜택을 볼 수 있도록 했다.

이에 따라 규제지역의 다주택자들도 최대 45%의 기본세율로 주택을 처분할 수 있게 됐다. 주택을 3년 이상 보유한 경우, 양도차익의 최대 30%까지 공제도 받을 수 있다.

여기에 취득세도 개편한다. 현행 2주택자는 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 취득세를 내고 있다. 현재 국토부와 기획재정부, 행정안전부 등 관계부처는 취득가액 ▲6억원까지는 1% ▲6억~9억원까지 2% ▲9억원 초과 3% 일괄 부과하는 방안 등을 놓고 검토 중이다.

또 개인의 경우 3주택까지는 주택가액에 따라 1~3%, 4주택 이상은 4%, 법인은 주택수와 상관없이 주택가액에 따라 1~3%를 부과하는 2020년 7·10대책 직전 방안도 살펴보고 있다.

양도세와 종부세, 취득세까지 이전 정부에서 도입한 세금 규제를 개편하면 집값 하락과 금리 인상으로 인한 거래절벽을 해소하는 데 일부 효과를 볼 것으로 예상된다. 특히 다주택자 중심으로 부동산 거래가 늘어날 수 있다.

정부는 시장 상황을 지켜보면서 취득세 중과 해제 시점을 결정한단 방침이다. 다만 이 역시 국회 입법 사안이라는 점이 변수로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년은 1%대의 저조한 경제성장률 전망과 물가에 연동된 기준금리 인상 가능성이 여전히 열려있고, 아파트 입주 물량(30만249가구)은 올해보다 약 5만가구 순증해 주택수요 부재를 단기 타개하기 쉽지 않다"며 "보유세 경감으로 알짜지역의 매각 고민은 낮아지겠지만 이자 부담이 과거보다 급증했고, 취득세·양도세 등 다주택자 중과 이슈가 여전히 남아 주택을 자주 사고 팔거나 추가 구매하는 것이 쉽지는 않을 것"이라고 전망했다.