민간 임대사업자 규제 여전…"임대료 급등, 월세화만 앞당겨"

7·10대책 이후 등록임대 3분의 1 이상 '말소'

보증보험 가입 못하는 사례 여전…보증부월세 전환 가속

"임대인-임차인 상생 가능한 정책지원 필요"

임대사업자들이 정부에 등록임대주택 제도와 관련한 속도감 있는 법 개정을 촉구했다.ⓒ뉴시스

임대사업자들이 정부에 등록임대주택 제도와 관련한 속도감 있는 법 개정을 촉구했다.

전세의 월세화가 빠르게 진행되면서 등록임대주택 제도를 다시 활성화해야 한다는 목소리가 커지고 있지만, 정부가 아직 유보적인 입장을 취하고 있어서다. 임대사업자들은 다주택자에 대한 규제가 결국 임대료 급등을 부추겨 월세화를 더 앞당길 수 있다고 주장한다.

12일 대한주택임대인협회에 따르면 2020년 7·10대책으로 모든 주택형의 단기 및 아파트 장기일반 매입임대가 폐지되면서 현재 남은 등록임대주택은 96만7000가구로 집계됐다.

7·10대책 이전 160만여가구 규모였던 것을 감안하면 전체의 3분의 1 이상이 등록 말소됐다. 4년 단기 등록임대사업자는 올 하반기부터 본격적인 임대의무기간 종료와 등록말소를 앞두고 있다.

협회 측은 제도 부작용을 보완하기 위해 임차인 동의 하에 모든 유형의 자진말소 허용, 보증보험 의무 가입 개선 등을 요구하고 있다. 특히 보증보험 가입 의무화에 대한 제도 개선이 필요하단 주장이다.

지난 정부는 7·10대책 당시 모든 임대사업자에 대한 보증보험 가입의무 조항을 마련했다.ⓒ데일리안 배수람 기자

지난 정부는 7·10대책 당시 모든 임대사업자에 대한 보증보험 가입의무 조항을 마련했다. 기존 임대사업자들에 대해선 대책 발표 후 1년간 유예기간을 거쳐 지난해 8월 18일부터 본격 적용됐다.

하지만 높은 부채비율 등 일부 요건을 충족하지 못해 보증보험에 가입하지 못하는 임대사업자들이 속출했다. 이에 정부는 올 1월 15일부터 2년간 한시적으로 부채비율이 100%를 넘더라도 보증보험에 가입할 수 있도록 구제방안을 마련, 시행에 들어갔다.

성창엽 대한주택임대인협회 협회장은 "시행 후 1년이 지났으나 가입요건을 갖추지 못해 과태료 대상이 되는 임대사업자들이 여전하다"며 "근저당권 설정이 공동으로 돼 있는 경우는 제외되는 등 임대사업자들의 사례가 워낙 다양해 구제책에도 빈틈이 많은 실정"이라고 설명했다.

이어 "그나마 남아있는 임대주택은 비아파트인데, 대부분 공동담보로 잡혀있는 경우가 많다"며 "신규는 요건 충족이 안 되면 등록을 안 하면 그만이지만 기존 임대인들은 자진말소도 할 수 없고, 임차인의 계약갱신 요구도 거절할 수 없어서 진퇴양난"이라고 덧붙였다.

협회에선 임대인들이 보증보험 가입요건을 충족하기 위해 월세, 반전세 등 보증부월세로의 전환 움직임이 더 두드러질 것으로 내다본다. 일반 임대주택 대비 평균 40%가량 임대료가 저렴한 전세물건들이 빠르게 사라지게 되는 셈이다.

정부는 주거분야 민생안정 방안으로 소형주택을 중심으로 연말까지 제도 정상화 방안을 마련한단 방침이다. 단, 시장 불안을 초래할 수 있단 우려에서 대형·아파트에 대해선 단계적으로 접근하겠단 계획이다.

전문가들은 당장 시장의 월세난이 가중되는 만큼 임대물량 공급자 역할을 하는 민간 임대사업자에 대한 제도 개선에 속도를 올려야 한단 견해다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "월세 전환 속도를 늦추는 방법은 의무보유기간 동안 전세금을 안올리는 대신 임대인이 종합부동산세 합산배제 등 인센티브를 받도록 하는 임대사업자 제도를 빨리 부활시키거나 상생임대인 제도를 보완하는 것"이라며 "임대인과 임차인 간 대결이 아닌 서로 이득을 보는 상생관계가 이뤄질 수 있도록 하는 정책지원이 필요하다"고 설명했다.