찬바람 부는 노·도·강, 정비사업 ‘지지부진’...사업성 여전히 ‘막막’

서울 외곽지역, 정비사업 기대감 저조…아파트 값도 마이너스

보정계수 적용으로 일반분양 물량 증가…사업성 개선 예상

분담금 ‘찔끔’ 낮아져…“공사비 올라 사업성 개선 효과 상쇄”

서울 내 부동산 시장 양극화가 심화되고 있는 가운데, 노원·도봉·강북구에서 추진 중인 정비사업들이 올해도 난항을 겪을 것으로 예상된다.ⓒ게티이미지뱅크

서울 내 부동산 시장 양극화가 심화되고 있는 가운데, 노원·도봉·강북구에서 추진 중인 정비사업들이 올해도 난항을 겪을 것으로 예상된다.

지난해 서울시에서 보정계수 적용 등 정비사업 활성화를 위한 유인책을 내놨지만 여전히 높은 분담금으로 사업성을 장담하긴 어렵다는 관측이다.

13일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 값은 2월 1주(3일 기준) 0.02% 오르며 상승 전환했다.

지난해 9월 스트레스 DSR 2단계 시행으로 대출 규제가 강화된 이후 상승 폭을 줄이던 서울 아파트값은 연말부터 4주 연속 보합세를 유지하다 상승 움직임으로 돌아섰다. 서울 내 재건축 단지 아파트값이 상승을 주도한 것으로 파악된다.

그러나 중저가 아파트가 집중된 노·도·강 등 서울 외곽지역은 여전히 아파트값 하락세가 유지되며 재건축 기대감이 저조한 것으로 파악된다.

앞서 서울시는 지난해 9월 지가와 단지 규모, 가구 밀도 등을 고려해 사업성 보정계수를 최대 2.0까지 적용하고 허용 용적률 인센티브를 기존 20%에서 최대 40%까지 높이는 방안을 도입했다.

보정계수는 지가가 낮고 단지 면적이 작으며 단위면적당 기존 가구 수가 많을수록 높게 적용된다.

이에 따라 허용 용적률에 대한 인센티브가 확대되는 만큼 임대주택은 줄고 일반분양 물량은 늘어나게 되는 구조이기 때문에 노·도·강 등 강북권 지역의 소형 평수 단지들의 재건축 사업성이 크게 개선될 것이란 기대가 컸다.

실제로 보정계수 적용으로 일반분양 물량이 증가하며 재건축·재개발 사업성이 개선될 것으로 예상되는 사업지들이 속속 등장하고 있다.

서울시는 지난해 12월 16일 ‘제13차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회’를 개최해 도봉구 ‘쌍문한양1차 아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)’을 수정 가결했다.

서울시에 따르면 쌍문한양1차에는 사업성 보정계수 1.77이 적용돼 분양 가구 수가 기존 1035가구에서 1084가구로 49가구 증가하면서 사업성이 개선됐다.

이 밖에도 도봉구 창동상아1차, 성북구 석관4구역 등을 비롯해 16개 사업지가 보정계수 적용 혜택을 받게 됐다.

다만 보정계수 산출을 통한 사업성 개선 효과는 제한적이란 평가다. 부동산 시장이 침체되는 상황 속에서 자재비와 인건비, 금융비용 등이 지속적으로 오르면서 공사비 부담이 커지자 사업성 개선 효과가 상쇄됐다는 설명이다.

지난해 8월 쌍문한양1차 재건축 정비계획 공람공고 당시 전용 79㎡ 소유자가 84㎡ 주택을 분양 받을 경우 예상된 추정 분담금은 3억5202만원이었다. 전용 51㎡ 소유자가 전용 74㎡ 주택을 분양 받을 경우 추정분담금은 4억5072만원으로 늘어난다.

일반분양 물량이 늘어남에 따라 분담금 부담은 일부 줄어들 수 있지만 여전히 조합원이 부담해야 하는 분담금은 수억원에 달한다.

심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 “보정계수 적용 효과가 일부 있겠지만 사업성을 획기적으로 개선할 지는 의문이다. 보정계수를 최대로 적용해도 공사비가 오르고 사업성이 떨어진 부분을 메꾸긴 어렵다”며 “노·도·강 지역엔 분담금이 수억원인 곳들이 많은데 여기에서 1억원 낮아진다고 재건축이 잘 되겠나”라고 진단했다.

그러면서 “특히 올해 서울 내 정비사업도 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 외 외곽지역에선 지지부진할 것”이라며 “정비사업 자체가 주거선호지역이 아니고선 높은 공사비를 감당하기 어렵다”고 덧붙였다.