계약 전 체납정보 임차인에 제공해야…국토부, 임대차 제도개선

정부가 전세사기 방지를 위해 임대차 계약 전 임대인의 체납정보와 선순위보증금 등 임대차정보를 확인할 수 있는 권리를 부여하기로 했다. ⓒ데일리안

정부가 전세사기 방지를 위해 임대차 계약 전 임대인의 체납정보와 선순위보증금 등 임대차정보를 확인할 수 있는 권리를 부여하기로 했다. 또 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없도록 한다.

국토교통부와 법무부는 21일 이 같은 내용이 담긴 '주택임대차보호법' 일부개정벌률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법예고하고, 주택임대차표준계약서를 개정했다고 밝혔다.

향후 입법예고 후 법제처 심사 및 차관·국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포·시행할 예정이다.

앞서 정부와 여당은 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등이 발생한다는 점을 우려, 관련 내용에 대한 당정 협의를 실시한 바 있다.

입법예고한 주택임대차보호법 일부개정법률안을 살펴보면 우선 선순위 임차인 정보 확인권이 신설된다. 현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있다. 그러나 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없는 경우가 많았다.

이에 따라 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 그 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했다.

체납정보도 확인할 수 있다. 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있게 한다. 납세증명서는 납부기한연장액, 압류･매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 발급이 가능하다.

다만, 임대인의 입장을 고려해 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 했고, 임대인의 개인정보보호를 위해 '제출'이 아닌 '제시'를 하도록 했다.

납세증명서의 발급시기는 원칙적으로 요구받은 날 이후여야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서 제시도 가능토록 했다.

임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 했다.

소액임차인의 최우선변제 대상 보증금 한도를 1억5000만원에서 1억6500만원까지 확대하고 우선변제 금액도 5000만원에서 5500만원으로 상향한다. 이는 주택임대차보호법 시행령 개정을 통해 이뤄지며, 이날부터 입법예고를 진행한다.

임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설하는 등 주택임대차표준계약서도 개정된다. 현행법상 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생하는데, 일부 임대인들은 이를 악용해 해당 기간 사이 돈을 빌리고 저당권을 설정해 임차인이 보증금 회수에 문제가 발생하는 경우가 있었다.

정부는 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반시 임차인에게 해제·해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가해 문제를 사전 차단한다.

관리비 항목도 신설한다. 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도해 임의로 관리비를 산정하거나 증액하는 일이 없도록 한다.

향후에는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 개정을 통해 50가구 이상의 공동주택에는 관리비 항목을 포함한 장부를 작성하고, 관련 서류를 보관할 수 있도록 의무화할 방침이다.

국토부 관계자는 "계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 돼 전세피해를 예방할 수 있다"며 "또 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것"이라고 말했다.

이어 "임차인의 주거 안정을 위해 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 하겠다"고 했다.